2019.4834

THEME
Autres - Garanties locatives (aussi compte d’épargne)
AVIS

Présents :

Madame N. Spruyt;
Messieurs R. Steennot, A. Guigui, J. Vannerom, P D’Haen, membres;

Date : 20 octobre 2020

1. LA PLAINTE
Le requérant a introduit une plainte à l’égard de la banque car il a été administrateur délégué d’une société (preneur) et souhaite récupérer le montant de la garantie locative déposée sur un compte à terme ouvert auprès de la banque en garantie des engagements d’un bail conclu avec une autre société (bailleur). Ce compte est resté ouvert jusqu’au début 2020 et il en recevait régulièrement les décomptes.

2 POSITION DE LA BANQUE

La banque est d’avis que le requérant est sans droit pour récupérer le montant de la garantie parce que les deux sociétés ont été déclarées en faillite et que les deux faillites ont été clôturées. La banque précise en outre qu’elle ne libérera la garantie que sur production d’un jugement.

La banque ajoute qu’elle a clôturé le compte et que le montant a été imputé en apurement partiel d’une dette de la première société à son égard

3 AVIS DES EXPERTS
La constitution d’une garantie locative doit s’analyser comme un contrat de gage (Christine Biquet dans Chroniques notariales vol. 43 page 226, Larcier 2006). Il s’agit donc d’un contrat accessoire à une créance principale. Si la créance principale s’éteint, le contrat de gage s’éteint par voie de conséquence (De Page volume VI page 1120). L’extinction du gage entraîne l’obligation de restitution de la somme gagée à la personne qui a constitué le gage sous réserve d’une autre cause de préférence.

Il est certain que la clôture de la faillite de la deuxième société (bailleur) mettait fin à toutes exigences pour une éventuelle créance couverte par la garantie locative. La première société. (preneur) aurait dû retrouver la pleine disposition de celle-ci. Comme entretemps la première société., elle aussi, a été déclarée en faillite, c’est son curateur qui aurait dû disposer du montant. La faillite de cette société a été clôturée en 2007 sans tenir compte de ce montant. Lorsqu’un montant revient à une société dont la faillite est clôturée, ce montant doit être versé à la Caisse des dépôts et consignations ( https://finances.belgium.be/fr/pai/consignations-judiciaires/fonds-apr%C3%A8s-faillite ).

• Concernant sa plainte :
Les deux parties au contrat de gage sont juridiquement dissoutes par la clôture de leur faillite respective (art. XX.172 CDE) sauf à prouver que la garantie ait été constituée par les fonds propres du requérant (ce que les documents du dossier n’établissent pas), il est sans droit. Il est regrettable que la Banque, par la durée du traitement, ait laissé croire à une certaine espérance en lui invitant même, à titre subsidiaire, à introduire une action en justice qui, par les faits de la cause, était vouée à l’échec. En effet, il ne disposait d’aucun droit personnel sur la somme gagée.

Sa plainte est donc recevable, mais non-fondée.

• Concernant le traitement du dossier litigieux par la banque :
Le collège relève :

1 que la relation a été maintenue (existence du compte à terme) alors que les deux parties contractantes ont été déclarées en faillite et que les deux faillites ont été clôturées entraînant ipso facto la disparition de ces êtres juridiques.

2 Qu’invoquer en février 2020 une créance contre une société dont la faillite a été clôturée en 2007 (soit près de 13 ans après) n’est pas justifié. A défaut d’avoir remis les fonds à disposition du curateur de la première société. (preneur et constituante du gage) puisque les dettes éventuelles s’appuyant sur le bail étaient éteintes par la clôture de la faillite de la deuxième société (bailleur). La banque aurait dû verser les fonds à la Caisse des dépôts et consignation.

Le collège invite donc la Banque

1 à verser à la Caisse des dépôts et consignations le montant de la garantie locative.
2 à revoir ses procédures internes de suivi des garanties locatives, non seulement en ce qui concerne la qualité des parties intervenantes, mais aussi au niveau du contrat sous-jacent.

4. CONCLUSION DE L’OMBUDSMAN
Dans le cadre du dossier l’Ombudsman se réfère à l’avis des experts et recommande à la banque de verser le montant de la garantie locative à la Caisse de dépôts et consignations. L’Ombudsman invite également la banque à revoir ses procédures internes de suivi des garanties locatives dans les hypothèses visées par le présent avis.