2017.2340

THEME

Crédits hypothécaires – garanties.

AVIS

Présents :
Monsieur A. Van Oevelen, Président;
Madame N. Spruyt; Messieurs R. Steennot, A. Guigui, membres;

Date : 23 janvier 2018

1. DESCRIPTION DE LA PLAINTE
Les faits
Un contrat de crédit hypothécaire a été conclu par le requérant et son épouse en février 2015. Le 21 juillet 2016, l’épouse du requérant est décédée. A ce moment-là, il n’y avait pas d’arriérés. Le 16 novembre 2016, la compagnie d’assurance rembourse le prêteur de la somme de 231.690,22 euro, alors que le solde restant dû au moment du décès était de 235.873, 19 euro. Compte tenu des paiements qui ont eu lieu entre le moment du décès et le 16 novembre 2016, le solde du crédit au 16 novembre 2016 équivaut à 3.569,87 euro (soit 16,95 euro par mois jusqu’en 2040).

Quand le débiteur veut obtenir un nouveau crédit auprès d’une autre banque, le crédit est refusé à cause de l’hypothèque sur l’immeuble au profit du prêteur à concurrence de 240.000 euro.

Le point de vue du débiteur
Le débiteur demande qu’il ne soit pas tenu responsable de la différence entre le montant restant dû et le montant payé par l’assurance solde restant dû, compte tenu du fait que le contrat de crédit et l’assurance ont été conclu par l’intermédiaire du même agent et compte tenu du fait que l’assureur et la banque font partie du même groupe. En outre, le débiteur fait valoir qu’il ne doit pas supporter les quatre mois de retard d’intervention de l’assurance.

Le point de vue du prêteur
Le prêteur ne veut pas procéder à la mainlevée de l’hypothèque, ni à la suppression du solde en capital du crédit. Le prêteur précise que dans ce dossier, il n’y a aucune erreur commise dans le chef de la banque et que l’Ombudsman en Conflits Financiers ne peut pas s’exprimer sur une éventuelle erreur dans le chef du courtier en assurances ou de l’assureur. Finalement, le prêteur attire l’attention sur le fait qu’il n’y a aucune preuve que le père du débiteur est mandaté pour introduire une plainte auprès de l’Ombudsman.

Le prêteur propose de :

- Soit payer 16,95 euro par mois jusqu’en 2040;
- Soit rembourser anticipativement et complètement le solde restant dû du crédit, sans indemnité de remploi;
- Soit raccourcir la durée du crédit moyennant une échéance plus élevée, selon les souhaits et les possibilités financières du débiteur.

2. AVIS DES EXPERTS (1)
Tout d'abord, le Collège d'experts regrette l'argument du prêteur selon lequel l'emprunteur n'aurait pas donné mandat à son père pour l’examen de cette affaire par le service Ombudsfin. Cet argument est non seulement répréhensible dans les circonstances tragiques données, mais il est également juridiquement incorrect. Lorsque la plainte a été soumise à Ombudsfin, le père de l'emprunteur (par courrier électronique) l'a adressée à la fois à Ombudsfin et à l'emprunteur. En ne répondant pas à ce courriel, l'emprunteur a clairement indiqué que son père était effectivement mandaté (il y a au moins une confirmation tacite du mandat).
Le Collège d'experts déplore également le manque de coopération du prêteur. Si une assurance solde restant dû a été souscrite auprès d'une compagnie d'assurance appartenant au même groupe, par l'intermédiaire d'un agent, agissant à la fois pour la compagnie d'assurance (à la conclusion de l'assurance solde restant dû) et pour la banque (à la conclusion du contrat de crédit), on peut s'attendre à ce que le créancier fasse les efforts nécessaires pour fournir une copie du contrat de l’assurance solde restant dû.
Il convient également de noter que la communication à l'emprunteur ne contient aucune explication quant à la manière dont les arriérés ont été constatés. Le Collège d'experts n'a également pu se faire une idée précise de cette situation qu'après que le prêteur ait été contacté à nouveau lors de la réunion du Collège d'experts. En fin de compte, il s'avère que ces arriérés sont le résultat du retard de paiement de la compagnie d'assurance.
Il est clair pour le Collège d'experts que le prêteur ne peut être tenu responsable des manquements de la compagnie d'assurance, même si les deux appartiennent au même groupe. Toutefois, le Collège d'experts est d'avis que le prêteur a abusé de son droit en refusant la mainlevée de l'hypothèque alors que le solde impayé est très limité. L'abus de droit est réputé exister lorsqu'une personne se comporte de manière manifestement déraisonnable, ce qui peut être le cas, par exemple, si, en tant que créancier, on n'obtient qu'un bénéfice limité de l'exercice d'un droit et qu'il en résulte pour le débiteur un désavantage disproportionné.
Le Collège d'experts propose donc que :
- Le créancier accorde la mainlevée de l'hypothèque;
- Le client conserve la possibilité de rembourser le solde restant en plusieurs fois (16,95 euros par mois) et
- Les frais de mainlevée sont à charge de l'emprunteur.

3. CONCLUSION DE L’OMBUDSMAN
Suite à l’introduction de la présente plainte et après analyse du Collège, l’Ombudsman se rallie à son avis.
L’Ombudsman invite dès lors le prêteur à communiquer sa décision endéans les 30 jours à Ombudsfin.
Par ailleurs, le volet « assurance » du dossier, à savoir l’analyse du contenu et de l’exécution du contrat d’assurance, en ce compris le rôle de l’agent intermédiaire d’assurance, a été confié à l’Ombudsman des assurances.

(1) Le collège s’est réuni le 23.01.2018 en présence de Monsieur A.Van Oevelen (Président), Madame N. Spruyt, Monsieur R. Steennot, Monsieur A. Guigui (Membres) et l’avis a été définitivement approuvé par les experts, le 05.02.2018.