2016.3018
THEMA
Hypothécaire kredieten – Totstandkoming kredietovereenkomst – Contractsluiting en inhoud van het contract
ADVIES
Aanwezig :
De heer A. Van Oevelen, voorzitter;
Mevrouw M.-F. Carlier, ondervoorzitster;
De heren E. Struye de Swielande, J. Vannerom, leden;
Mevrouwen M. Mannès, N. Spruyt, leden.
Datum : 17 januari 2017
De bank heeft in 2015 aan de verzoekster een hypothecair krediet toegekend voor de aankoop van een hoeve voor de bvba waarvan zij zaakvoerster is. De verzoekster werd zelf niet de eigenaar van de hoeve.
Daar het hypothecair krediet werd toegestaan aan een rentevoet van meer dan 9% wilde de verzoekster dit krediet recentelijk laten herfinancieren. Toen vernam zij van de banken tot wie zij zich richtte dat het hypothecair krediet dat toegekend werd niet correct zou zijn, omdat het niet werd toegekend aan een consument die eigenaar werd van het onroerend. Volgens de bankjurist was het krediet ‘nietig’.
Voorgaande werd de verzoekster ook bevestigd door de advocaat die zij raadpleegde. Hij stelt dat artikel I.9.53° WER het hypothecair krediet definieert als “Het krediet bestemd voor het financieren van het verwerven of behouden van onroerende zakelijke rechten, toegekend aan een consument…”. Het toegekende krediet beantwoordt hier niet aan omdat de verzoekster geen onroerend goed verwierf en kan dus niet kwalificeren als een rechtmatig hypothecair krediet.
De verzoekster vraagt dat er nagekeken wordt of het krediet al dan niet correct is en wat zij kan ondernemen.
De maatschappij stelt dat het wel degelijk om een gewoon hypothecair krediet gaat. Het krediet werd toegekend aan een consument met het oog op het verwerven van een onroerend zakelijk recht. De verzoekster heeft in de notariële akte bevestigd dat het woningkrediet niet geaffecteerd zal worden in het kader van een eventuele zelfstandige beroepswerkzaamheid.
Volgens de maatschappij beantwoordt het krediet wel aan de wettelijke voorwaarden.
Op 27 februari 2015 ondertekenen verzoekster en de bvba, een handelsvennootschap opgericht door verzoekster waarvan zij trouwens ook de zaakvoerster is, een notariële kredietopeningsakte, waarbij de bank een krediet verleent voor een bedrag van EUR 290.000.
Overeenkomstig de verschijningsformule in de notariële kredietopeningsakte is verzoekster alleen kredietnemer, maar samen met de bvba hypothecaire waarborgverstrekker.
De « déclaration préalable » van de akte verwijst naar een kredietofferte van de bank van 15 december 2014 « en application de loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire et de ses arrêtés ».
In het tweede deel van de kredietakte staat te lezen dat « le crédit logement a pour but le financement de l’achat d’un immeuble à Vielsalm au nom de la SPRL» alsook dat « les emprunteurs confirment que le crédit logement ne sera pas affecté dans le cadre de l’exercice d’une éventuelle activité professionnelle indépendante. »
Door middel van het door verzoekster opgenomen en aan de bvba via rekening-courant doorgestorte kredietbedrag, worden door deze laatste vennootschap op 27 februari 2015 (datum van de notariële verkoopakte) een reeks onroerende goederen (hoeve) te Vielsalm aangekocht, die mede in hypotheek zijn gegeven tot waarborg van het krediet.
Verzoekster vraagt zich af of het krediet wel als een hypothecair woonkrediet kan worden beschouwd, aangezien het niet is toegekend aan een “consument” in de zin van Boek VII art I.9.53° Wetboek Economisch Recht.
De kredietonderneming daarentegen is van oordeel dat het wel om een hypothecair woonkrediet gaat, omdat het krediet aan een “consument” is toegekend met het oog op de verwerving van onroerende goederen en in de kredietakte uitdrukkelijk wordt vermeld dat het krediet niet gekoppeld mag worden aan de uitoefening van een zelfstandige beroepsactiviteit.
Na analyse van het dossier is het College vooreerst van oordeel dat meerdere elementen in het dossier er schijnen op te wijzen dat verzoekster de kredietakte niet als consument heeft ondertekend, maar wel in haar hoedanigheid van zaakvoerster en vennoot van de bvba.
Het feit dat verzoekster dus niet als consument is opgetreden bij de ondertekening van de kredietakte, belet overigens volgens het College dat verzoekster de nietigheid van het krediet krachtens de wetgeving op het consumentenkrediet zou kunnen inroepen.
Het College is inderdaad van mening dat, aangezien het doel van partijen bij het verstrekken van het krediet van professionele aard is, namelijk de financiering van de vastgoedaankoop te Vielsalm door de bvba, zoals uitdrukkelijk vermeld staat in de kredietakte, men in casu dus te maken heeft met een professioneel krediet. De huidige bestemming als vakantiehuis van de aangekochte hoeve, lijkt dit alleen maar te staven.
In dit verband wenst het College te onderstrepen dat partijen bij een professioneel krediet kunnen overeenkomen dat de kredietnemer, ook al is hij geen “consument”, onder de bescherming zou vallen van de wetgeving op het hypothecair krediet.
De kredietofferte van de bank van december 2014 verwijst ter zake uitdrukkelijk naar de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet.
Het medeschuldenaar maken van de bvba voor het lopende krediet, wat strookt met de uiteindelijke finaliteit van het krediet, kan bijgevolg in gemeen overleg onder de bescherming van de wetgeving op het hypothecair krediet plaatsvinden.
Het College nodigt partijen derhalve uit om, met inoverwegingneming van het oordeel van het College, samen te zoeken naar een constructieve oplossing.
De Ombudsman stelt vast dat het College tot de conclusie komt dat het eigenlijk de bedoeling was om een krediet te geven aan een vennootschap, maar dat partijen er voor gekozen hebben om dit te doen onder de bescherming van de wetgeving op het hypothecair krediet.
Het College meent dat het krediet niet nietig verklaard moet worden, maar nodigt partijen uit om samen te zitten en de overeenkomst opnieuw te bekijken.
De huidige constructie zorgt immers voor grotere problemen op boekhoudkundig vlak voor de onderneming. Ook de uitzonderlijk hoge rentevoet en het feit dat er geen fiscale aftrek mogelijk lijkt te zijn, maakt dat dit krediet bijzonder nadelig is voor de vennootschap.
De financiële instelling heeft de verplichting na te gaan of het voorgestelde krediet wel aangepast is aan de noden van de klant, of het nu gaat om een particulier of een vennootschap. Voorliggend krediet is volgens de Ombudsman niet aangepast aan de noden van de vennootschap, noch aan haar financiële situatie.
De Ombudsman nodigt de financiële instelling uit om samen met de verzoekster te onderzoeken hoe deze situatie kan rechtgezet worden.