THEMA
Hypothecair krediet - hypotheek op onroerend goed dat te koop staat - terugbetaling ingevolge wegvallen waarborg.
ADVIES
Aanwezig :
De heren A. Van Oevelen, voorzitter;
Mevrouw M.-F. Carlier, Ondervoorzitter
De heren F. de Patoul, E. Struye de Swielande, N. Claeys, L. Jansen, leden
Mevrouw M. Mannès, N. Spruyt, leden.
Datum : 20 mei 2014
I. DE FEITEN,
In mei 2011 hebben verzoekers bij de bank een hypothecaire lening ten bedrage van EUR 90.000 met een looptijd van 15 jaar aangegaan, bestemd voor de aankoop van een appartement aan de Belgische kust. Een hypothecaire inschrijving voor het volledige kredietbedrag wordt op dit onroerend goed genomen.
In december 2011 kopen verzoekers een woning aan in Zuid-Frankrijk. Voor de financiering sluiten ze eind 2011 twee nieuwe woningkredieten af : een overbruggingskrediet ten bedrage van EUR 165.000 met een looptijd van 12 maanden en een krediet ten bedrage van EUR 50.000 met een looptijd van 15 jaar. Als bestemming voor beide kredieten wordt “de aankoop van een huis” vermeld. Tot waarborg worden een hypothecaire volmacht ten bedrage van EUR 190.000 en een effectieve hypothecaire inschrijving ten bedrage van EUR 25.000 overeengekomen, die betrekking hebben op de ouderlijke woning.
Eind 2012 blijkt vermelde woning nog altijd niet verkocht te zijn. De bank toont zich bereid om een verlenging van het overbruggingskrediet met een jaar toe te staan.
Wanneer eind april 2013 de woning alsnog verkocht wordt voor een som van EUR 290.000, wenst de bank aanvankelijk als voorwaarde voor de handlichting van de hypothecaire inschrijving dat ook het openstaande saldo van het kleinste krediet, zijn de EUR 46.524 vervroegd wordt terugbetaald.
Verzoekers gaan hiermee niet akkoord. Ze verkiezen om beide kredieten te laten verder lopen en de verkoopopbrengst aan te wenden voor renovatiewerken aan de woning in Frankrijk. De bank stelt als tegemoetkoming voor om de vervroegde terugbetaling te beperken tot EUR 17.500.
Verzoekers zijn het opnieuw oneens met dit voorstel. Zij vragen zich vooreerst af waarom de bank een hypothecaire inschrijving heeft genomen op een onroerend goed, waarvan ze wisten dat het te koop stond. Hierdoor zijn volgens hen overbodige kosten (inschrijving, handlichting en administratieve kosten) gemaakt.
Ze begrijpen evenmin waarom de bank de vervroegde terugbetaling vraagt van het tweede krediet, terwijl dit voor 15 jaar is aangegaan, en waarom een wederbeleggingsvergoeding wordt aangerekend, terwijl de bank zelf om vervroegde terugbetaling verzoekt.
De bank meent dat ze in het kader van haar algemene risicobeheer-beleid zelf beslist welke risico’s ze wenst te lopen bij het verstrekken van kredieten.
Zij wijst er tevens op dat zij de kosten verbonden aan de waarborgen, juist laag heeft gehouden door te werken met een hypothecaire volmacht als waarborg voor het grootste deel van de kredieten en dat verzoekers hebben ingestemd met de waarborgen bij het sluiten van de kredietovereenkomsten.
De bank is volgens haar gerechtigd overeenkomstig de Algemene Bepalingen (algemene kredietvoorwaarden) om ook voor het tweede krediet de vervroegde terugbetaling te vragen en een herbeleggingsvergoeding aan te rekenen.
II. ADVIES VAN
Het College is van oordeel dat de door de bank gevraagde hypothecaire volmacht voor EUR 190.000 en hypothecaire inschrijving voor EUR 25.000 om een totaal kredietbedrag van EUR 215.000 te waarborgen stroken met een normaal kredietrisicobeheer, te meer daar verzoekers reeds eerder een woningkrediet bij de bank hebben aangegaan, waarvoor een hypothecaire inschrijving is genomen voor het totaal ontleende bedrag.
Verzoekers hebben trouwens ingestemd met het vestigen van deze waarborgen bij het aangaan van beide woningkredieten.
De kosten verbonden aan de hypothecaire inschrijving en latere hypotheekhandlichting zijn dus als redelijk te beschouwen en contractueel te dragen door verzoekers.
Vervolgens meent het College dat de bank wel degelijk contractueel (in overeenstemming met de Algemene Bepalingen) om de vervroegde terugbetaling kan vragen van beide woningkredieten.
Ten aanzien van het overbruggingskrediet bepaalt Artikel III.6.5 dat, wanneer een woningkrediet wordt toegestaan in afwachting van de verkoop van een onroerend goed, de kredietnemers zich ertoe verbinden om aan de instrumenterende notaris een onherroepelijke opdracht te geven om de verkoopprijs rechtstreeks in handen van de bank te betalen, als vervroegde terugbetaling.
Ten aanzien van het woningkrediet kan Art. III.11.1 (gedwongen vervroegde terugbetaling) ingeroepen worden om de vervroegde terugbetaling te rechtvaardigen, losstaande van de eventuele terugbetalingscapaciteit van verzoekers, daar ten gevolge van de verkoop van de woning waarop de hypothecaire volmacht en inschrijving betrekking hebben, de waarborgen verbonden aan dit krediet “verloren zijn gegaan of in waarde verminderd”.
Het voorstel van de bank om de vervroegde terugbetaling van dit krediet te beperken tot EUR 17.500, lijkt volgens het College een redelijke tegemoetkoming te zijn tegenover verzoekers.
Tenslotte dient vermeld te worden dat in Artikel III.9. vooropgesteld wordt dat kredietnemers ook in geval van een gedwongen vervroegde terugbetaling een herbeleggingsvergoeding verschuldigd zijn.
De klacht van verzoeker is ontvankelijk, maar niet gegrond.
Het voorstel van de bank om de vervroegde terugbetaling van krediet te beperken tot EUR 17.500, is volgens het College een redelijke tegemoetkoming tegenover verzoekers.