Adviezen

2018

Crédits hypothécaires - Formation du contrat - Aspects fiscaux

En septembre 2006, le requérant a acquis un immeuble en construction sis en Belgique avec son père, celui-ci en qualité d’usufruitier et le requérant, nu-propriétaire. Le prix de vente n’a pas été payé intégralement en septembre 2006 mais devait l’être en décembre 2007. Le père du requérant avait négocié des modalités de paiement différées particulières avec le promoteur et notamment le versement de 15 mensualités de 475€ jusqu’en décembre 2007 et ensuite une somme de 80.000,04€. En ce qui concerne le requérant, la nue-propriété était financée à partir de fonds propres. Malheureusement, quatre mois plus tard, en janvier 2007, le père du requérant est décédé et son usufruit s’est éteint, laissant pleine propriétaire à lui mais il restait encore un solde à payer au vendeur comme en atteste la déclaration de créance de 89.132€ du promoteur qui est reprise dans la déclaration de succession du père.

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Crédits hypothécaires – garanties.

Le requérant s’est présenté à son agence bancaire en 2005 pour introduire une demande de crédit classique de 50.000€ en vue de financer l’acquisition d’un bien immobilier. Son investissement immobilier s’élevait à plus ou moins 120.000€. L’employé de la banque, actuellement pensionné, lui a alors proposé un montage qui lui promettait en toute hypothèse un « gain » en fin de contrat outre le remboursement du crédit bullet et une partie du coût du crédit habitation. Il s’agissait de conclure un « prêt fiscalisé » de 50.000€ assorti d’un crédit bullet de 70.000€ dont la somme serait investie dans des contrats d’assurance-vie branche 21 et 23 proposés.

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2017

Hypothécaire kredieten – Totstandkoming kredietovereenkomst – Contractsluiting en inhoud van het contract

De bank heeft in 2015 aan de verzoekster een hypothecair krediet toegekend voor de aankoop van een hoeve voor de bvba waarvan zij zaakvoerster is. De verzoekster werd zelf niet de eigenaar van de hoeve.

 

Daar het hypothecair krediet werd toegestaan aan een rentevoet van meer dan 9% wilde de verzoekster dit krediet recentelijk laten herfinancieren. Toen vernam zij van de banken tot wie zij zich richtte dat het hypothecair krediet dat toegekend werd niet correct zou zijn, omdat het niet werd toegekend aan een consument die eigenaar werd van het onroerend. Volgens de bankjurist was het krediet ‘nietig’.

 

Voorgaande werd de verzoekster ook bevestigd door de advocaat die zij raadpleegde. Hij stelt dat artikel I.9.53° WER het hypothecair krediet definieert als “Het krediet bestemd voor het financieren van het verwerven of behouden van onroerende zakelijke rechten, toegekend aan een consument…”. Het toegekende krediet beantwoordt hier niet aan omdat de verzoekster geen onroerend goed verwierf en kan dus niet kwalificeren als een rechtmatig hypothecair krediet.

 

De verzoekster vraagt dat er nagekeken wordt of het krediet al dan niet correct is en wat zij kan ondernemen.

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Crédits hypothécaires – Exécution du contrat – Enregistrement BNB

Le demandeur a introduit en août 2013, auprès de la banque une demande de crédit hypothécaire pour un bullet de 180.000 euros en 36 mois dans le cadre d'une opération immobilière portant sur un bien privé à Jette. Le but du crédit est de payer les honoraires du géomètre et de l'architecte, les frais de commercialisation du projet et de constituer des liquidités pour 12.000 euros. Le bullet est garanti par une hypothèque sur le bien concerné par l'opération et sera remboursé par la vente de ce bien.

 

Le demande de crédit et l'offre de la banque font référence à la loi sur le crédit hypothécaire du 4 août 1992 mais l'acte d'avance de 180.000 euros, qui est annexé à l'acte authentique du 12 septembre 2013, prévoit l'application conventionnelle de la loi du 12 juin 1991 sur le crédit à la consommation. Le terme du crédit est fixé au 12 septembre 2016, date à laquelle capital et intérêts doivent être remboursés, pour un total de 239.253,45 euros.

 

En date des 18 mars 2016 et 18 mai 2016, la banque adresse deux lettres au demandeur lui rappelant les montants à payer à l'échéance du 12 septembre 2016, et le 14 juillet 2016, elle envoie par recommandé un nouveau rappel concernant ladite échéance, avec indication des conséquences du non-paiement. Le texte de ce “rappel", bien que sans référence explicite à la loi sur le crédit hypothécaire, en reprend les termes de l'article 45 et évoque un intérêt de retard de 0,50 %.

 

Le 12 septembre 2016, jour même de l'échéance, le crédit fait l'objet d'un enregistrement pour défaut de paiement à la Centrale des crédits aux particuliers, comme prêt à tempérament.

 

Le demandeur, par l'intermédiaire de son avocat, estime que le crédit bullet de soudure est bien un crédit hypothécaire, que les rappels envoyés avant l'échéance n'ont aucune valeur juridique car envoyés prématurément et que l'enregistrement pour défaut de paiement, intervenu le jour même de l'échéance, est erroné car il ne respecte pas  l'article 5, § 1er, 3° de l'arrêté royal du 7 juillet 2002 (enregistrement permis soit lorsqu'un montant échu n'est pas payé pendant trois mois, soit un mois après l'envoi du recommandé prévu par l'article 45 de la loi sur le crédit hypothécaire). Sur cette base, il demande la suppression de l'enregistrement incorrect et la révision du décompte des intérêts et pénalités.

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Crédits hypothécaires – Exécution du contrat – Enregistrement BNB

Le demandeur s’est rendu en décembre 2015 pour procéder à l’actualisation de son identification auprès de trois institutions financières où il est titulaire de comptes. Deux d’entre elles ont simplement effectué une lecture de votre carte d‘identité et la troisième lui a demandé de signer un document d‘identification dans lequel il consent au traitement de ses données personnelles et au Règlement Général des Opérations.

 

Le demandeur estime que ce consentement dépasse l’obligation d’identification de ses données personnelles et qu’en lui faisant signer ce document, la banque s’attribue des droits exclus ou fortement réglementés par la loi.

 

Le demandeur souhaite savoir s’il est obligé d’accepter de signer ce document dans le cadre de l’obligation d’identification et si cette clause octroie des droits exclus ou fortement réglementés par la loi.

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Crédits hypothécaires – Exécution du contrat – Décompte

En 2000, l’épouse du demandeur a ouvert un commerce pour lequel le demandeur a financé la garantie locative auprès de la banque. A la même époque, il avait également un crédit hypothécaire en commun pour leur habitation.

Le demandeur a divorcé en 2005 et a décidé de vendre la maison. Le notaire s’est chargé de la vente et a demandé un décompte à la banque de manière à clôturer le prêt en cours. Environ 4 mois après la clôture de ce prêt, la banque a transmis un courrier en signalant que la banque avait fait une erreur dans le calcul du solde. La banque lui demandait de verser un montant d’environ 4.000 euros.

En 2007, son ex-épouse est décédé.

Suite à un extrait de compte annuel, le demandeur a constaté l’existence de cette garantie bancaire, toujours bloquée suite au fait que les documents n’avaient jamais été remis pour la libération.

Il a alors entrepris les démarches pour la libération de la caution et début 2016, le dossier étant complet, la caution a pu être libérée et le montant de 500 euros versé au propriétaire.

Dans le courant du mois de mars, il a reçu un extrait bancaire indiquant que le compte avait été liquidé et que le montant restant, soit 1.331,42 euros avait été pris par la banque et cela sans son accord.

Le demandeur s’adresse à Ombudsfin afin de clarifier la situation. Enfin, il estime qu’il n’est ni logique, ni légal qu’un organisme financier puisse prendre de l’argent sur le compte d’une personne sans son accord préalable.

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Hypothecaire kredieten – Uitvoeringkredietovereenkomst – Afrekening

Verzoekster heeft in 2005 samen met haar toenmalige echtgenoot een kredietovereenkomst tot financiering van de gezinswoning bij de bank aangegaan. Beide echtgenoten waren hoofdelijke medeschuldenaars van de lening. Wegens “systeemtechnische” redenen werd de echtgenoot als “hoofdkredietnemer” van de lening in de systemen van de bank ingevoerd en mevrouw als “medekredietnemer”. Intussen zijn zij uit de echt gescheiden, is het onroerend goed verkocht en het krediet terugbetaald. Verzoekster is van oordeel dat zij ongelijk (discriminatoir) door de bank werd behandeld, aangezien zij niet automatisch, omdat ze geen hoofdkredietnemer was, de brief met de finale afrekening van de lening in het kader van de terugbetaling van het krediet heeft ontvangen en deze afrekening dus ook niet heeft kunnen controleren.

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Crédits hypothécaires – Exécution du contrat – Décompte

Le 21 mai 1984, la banque a consenti un prêt hypothécaire au client pour une valeur de 84.283,80 euros.

En garantie, il a été pris une hypothèque sur un bien sis à Verviers.

Le client conteste la dette et n’a jamais réalisé de paiement volontaire.

La société de recouvrement mandatée par la banque a adressé une mise en demeure le 19 décembre 2016 pour un total de plus de 300.000 euros demandant de régler ce montant dans les 15 jours.

Le client s’est étonné qu’il ne soit fait aucune application des délais de prescription.

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2016

Crédits hypothécaires – Formation du contrat - Coûts

Le 23 mai 2015, la requérante a introduit une demande de modification de plusieurs éléments essentiels de son crédit hypothécaire: adaptation du taux d’intérêts, modification de la durée… Il s’agit donc de l’adaptation d’un crédit existant assorti d’un nouveau tableau d’amortissement. Dans le cadre de cette procédure de révision, la plaignante a signé un document contractuel d’adaptation de son crédit sur lequel il est expressément mentionné les frais de dossier et l’indemnité de renégociation de 3.312,69€ et l’a signé pour accord. A la suite de l’adaptation de ce crédit, la banque a prélevé une indemnité de renégociation d’un montant de 3.312,69€ plus ou moins équivalent à trois fois le montant d’intérêts de l’échéance du 30 juin 2015, selon le tableau d’amortissement établi dans le cadre du dossier, en plus des frais de dossier de 350€ prévus dans la liste des tarifs. La plaignante considère cette indemnité de renégociation illégale car contraire à l’article VII.132 du Code de Droit économique et souhaite en obtenir la restitution. Elle s’appuie également sur une circulaire HYP23 de l’OCCH du 15 février 2006 qui prévoit que le montant des frais liés à des adaptations sollicitées par le consommateur en cours de contrat doit figurer dans la liste des tarifs de l’entreprise.

 

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Hypothecaire kredieten – Uitvoering kredietovereenkomst - Rentevoet

Op 5 maart 2005 ging de verzoeker bij de bank een hypothecair krediet (kredietopening) aan voor de aankoop van een huis.

 

Het woonkrediet met een duurtijd van twintig jaar bestaat uit twee tranches: tranche A tegen vaste rentevoet (3.91 % op jaarbasis) voor een bedrag van 65.000 euro en tranche B tegen variabele rentevoet (oorspronkelijke rentevoet 2,47 % jaarlijks), ook voor een bedrag van  65.000 euro. De rentevoet is jaarlijks herzienbaar met als CAP 2,50 %. De oorspronkelijke referte-index A ( januari 2005) bedraagt 2,210 % jaarlijks of 0,1833 %  maandelijks.

 

De bijlage bij de akte van kredietopening bevat in hoofdstuk 1 de kaderovereenkomst van kredietopening, in hoofdstuk 2 de algemene voorwaarden van het hypothecair krediet, in hoofdstuk 3 de bijzondere voorwaarden van het hypothecair krediet en in hoofdstuk 4 de aflossingstabel.

 

Er is een conflict tussen de algemene en bijzondere voorwaarden, zodat deze laatste voorrang hebben.

 

Het voordeel van de interestvergoeding voor de bank moet over de hele duurtijd worden beschouwd. Een jaarlijkse herziening in min kan dus.

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